O que é uma Holding?
A holding imobiliária ou Holding familiar é um processo de organização e estruturação de bens e direitos de uma família visando obter previsibilidade, planejamento financeiro, planejamento sucessório e/ou organização empresarial, podendo ou não, ter como finalidade, a atividade econômica.
Quando posso criar uma Holding Imobiliária?
Depende, mas é recomendado que seja criada para algumas finalidades, tais como: Segurança jurídica, planejamento sucessório ou redução de custos.
Entretanto, a criação de uma holding pressupõe a criação de uma ou mais empresas que irão administrar e possuir os imóveis.
Como coloco os meus imóveis dentro de uma Holding?
O método pelo qual a holding passará a ser proprietária dos bens e direitos se dará pela incorporação desses bens ao capital social da empresa.
Nesse caso, no momento da constituição da empresa será possível criar as condições para o pleno funcionamento e utilização dos bens pois, através do seu Estatuto Social será possível determinar quem será o possuidor dos imóveis ou os possuidores de cada imóvel especificamente, o que acontecerá em caso de óbito de um ou mais sócios, será possível criar cláusulas de inalienabilidade, incomunicabilidade de patrimônio, dentre outras cláusulas previstas e não proibidas por lei.
Irei pagar impostos sobre a transferência dos meus bens para a Holding?
A resposta é: Depende, se a empresa for constituída apenas para ser proprietária dos bens NÃO, isso porque a Constituição Federal ISENTA o pagamento de ITBI nos casos de incorporação de bens e direitos ao patrimônio da Pessoa Jurídica, além de prever também a isenção nos casos de transmissão de bens ou direitos decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção da PJ.
Ocorre que, a Constituição previu uma exceção para esses casos de isenção, quando a empresa prestar serviços imobiliários (compra e venda de imóveis, locação ou arrendamento mercantil).
Nesses casos, portanto, é necessário a criação de uma segunda empresa, chamada empresa operacional que passará a ter a posse dos imóveis da primeira empresa, através de um contrato de cessão, onde poderá alugar em nome próprio tais imóveis SEM QUE HAJA A INCIDÊNCIA DE ITBI.
Portanto, a empresa operacional ficará sujeita, apenas, ao pagamento do imposto de renda da pessoa jurídica que poderá ser enquadrada no SIMPLES NACIONAL além dos custos com a manutenção da empresa.
Preciso ter muitos imóveis para criar uma Holding Imobiliária?
Novamente, depende.
Se a holding for constituída unicamente com o fim de blindagem patrimonial ou planejamento sucessório, ter apenas um imóvel já é suficiente para a criação da holding, isso porque evitará, dentre outras coisas, a realização de inventário ou disputas familiares sobre a propriedade dos imóveis.
Agora se você quer criar uma Holding para reduzir a carga tributária de suas operações, é recomendável que se tenha um considerável número de imóveis pois, como toda empresa, existem custos operacionais, tanto para sua criação, quanto para a manutenção dessa empresa, portanto, deve-se colocar “na ponta do lápis” tais valores para determinar a viabilidade ou não da criação da Holding.
Resumindo: Deve-se criar uma empresa que passará a incorporar os bens imóveis, dentro dessa empresa será possível prever quem será o possuidor ou o usufrutuário dos imóveis ou de um imóvel específico garantindo segurança para a família.
Segundo, em caso de utilização de um ou mais imóveis para constituição de renda através de aluguel, deve–se constituir uma nova empresa, chamada empresa operacional que passará a possuir os imóveis da primeira empresa e alugará em seu próprio nome os imóveis, devendo, apenas, pagar o imposto sobre a renda auferida com a locação dos bens, e podendo, inclusive ser enquadrada no sistema do SIMPLES NACIONAL, com alíquotas não superiores a 16%.
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